Договор участия в долевом строительстве, споры по 214 ФЗ

Договор участия в долевом строительстве как Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ, риски.

Правоотношения, складывающиеся на практике при строительстве новых многоквартирных жилых домов, уже не первый год порождают многочисленные судебные драмы.

До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья. Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере. Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.

Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ <1>, который вступил в силу с 1 апреля 2005 г. (Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)

С принятие закона возник ряд вопросов. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

Постараемся найти ответы на эти вопросы опираясь на судебные решения последних лет.

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54.

Что же следует из такого подхода арбитражных судов?

Классификация договоров долевого участия в строительстве в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи означает, что к ним применяются разъяснения, содержащиеся в других пунктах Постановления Пленума ВАС РФ N 54, относящиеся к купле-продаже.

Проиллюстрируем это судебными решениями. Так, Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011 подтверждает вывод, что право собственности сначала возникает у застройщика и только после этого переходит к дольщику. Дело в том, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Также согласно ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Применим к договорам долевого участия и вывод, представленный в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее. В частности, ФАС МО в Постановлении от 12.04.2012 по делу N А40-100759/10-37-812 отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, так как право собственности ответчика на спорное имущество не было зарегистрировано. Судьи указали, что надлежащим способом защиты прав истца является обращение в суд с требованием о возврате уплаченной продавцу денежной суммы и уплате процентов на нее, а также возмещении причиненных ему убытков.

долевого участия в строительстве (Применение Контрольно-Кассовой техники)

Как мы выяснили, договор долевого участия в строительстве следует расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Значит, имеют место отношения по продаже товаров. А при продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно-кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ).

Федеральный закон от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт».

К сведению. В названном Законе есть исключения, когда разрешается не использовать ККТ, но в нашем случае эти исключения неприменимы.

Следовательно, при оплате наличными или кредитной картой по договору долевого участия в строительстве применение ККТ и, соответственно, пробитие чека является обязательным условием. Такого же мнения придерживаются и контролирующие органы. В Письме УФНС по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 указано, что организация-застройщик при осуществлении наличных денежных расчетов с участниками долевого строительства обязана руководствоваться нормами Федерального закона N 54-ФЗ и применять контрольно-кассовую технику. При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования ККТ.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Также Федеральным законом N 214-ФЗ не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве применимы общие нормы гражданского законодательства. Так, в Постановлении 11-го ААС от 06.12.2011 по делу N А55-13776/2011 указано: в связи с тем что форма расчетов Федеральным законом N 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Исходя из этого положения договора о расчетах посредством передачи застройщику векселей были признаны судом соответствующими нормам законодательства.

Привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве застройщики вправе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ). Оплата по договору долевого участия в строительстве допускается только после того, как договор пройдет обязательную государственную регистрацию (ч. 3 ст. 4 этого Закона).

Обратите внимание! В Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09 по делу N А47-3050/2009 подчеркнуто: обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим на это права, налагается административный штраф (на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб., на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб.). Причем ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности. Таким образом, состав административного правонарушения образуется в момент каждого получения денежных средств в отсутствие заключенного и зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия.

Учитывая судебную практику дел можно сделать вывод, что суды квалифицируют как нарушения практически любые ситуации, когда денежные средства получает лицо, не являющееся застройщиком, а также когда застройщик привлекает денежные средства по договорам иным, чем договор, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ. Иначе говоря, по мнению судов, законный способ привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов — это прямое и буквальное следование нормам названного Закона. Причем такая позиция судов сформировалась еще до появления Постановления Пленума ВАС РФ N 54 и применяется ими по сей день, поэтому автор не видит причин для ее изменения.

Наши цены

Звоните!