Далеко не каждый приобретаемый участок земли пригоден для индивидуального жилого строительства. Поэтому, если вы планируете возведение дома, следует учесть несколько важных факторов. На что обратить внимание и какие документы проверить при совершении сделки — читайте в статье.
Индивидуальное жилищное строительство можно рассматривать и как сам факт строительства жилого дома, и с точки зрения вида разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
Логично, что для того, чтобы возвести индивидуальный жилой дом, необходимо иметь в собственности или аренде земельный участок. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства можно приобрести двумя способами: 1) на вторичном рынке; 2) самостоятельно начать процедуру оформления земельного участка в государственном органе исполнительной власти, предоставляющем земельные участки. Приобретение земельного участка на вторичном рынке кажется проще только на первый взгляд. Несомненно, при покупке участка необходимо полностью провести анализ документов.
На что следует обратить внимание:
1. Важно, чтобы на земельный участок не были зарегистрированы обременения.
2. Имеются ли какие-либо ограничения по красным линиям (в частности, находится ли земельный участок, например, в зоне инженерных сетей, в водоохранной зоне, зоне округа санитарной охраны курортной зоны и т.д.). Само по себе нахождение земельного участка в одной из указанных зон не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство дома. Однако, если земельный участок находится, например, во второй зоне округа санитарной охраны курортной зоны, будут действовать ограничения, такие, как: запрещается строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без систем водоснабжения и канализации. Т.е. строительство индивидуальных жилых домов как таковое не запрещено, запрещено строительство жилых домов без систем водоснабжения и канализации. Таким образом, необходимо проверять, какие запреты в себе несет то или иное ограничение.
3. Вид разрешенного использования земельного участка. Многие уверены, что можно приобрести земельный участок с любым видом разрешенного использования и в дальнейшем сменить его на индивидуальное жилищное строительство. В какой-то степени так оно и есть. Но с момента принятия правил землепользования и застройки сменить вид разрешенного использования земельного участка представляется возможным только в рамках одной зоны, в которой он находится. Это значит, если участок находится в зоне Ж-1 — зоне застройки индивидуальными жилыми домами, на момент приобретения вид разрешенного использования земельного участка был «под магазин» и, кроме прочего, в перечне видов разрешенного использования, содержащихся в зоне Ж-1, имеется вид «для индивидуального жилищного строительства», то перевод участка в интересующий вид не составит труда. Для этого необходимо будет только обратиться с заявлением в государственный орган исполнительной власти. Если среди перечня видов разрешенного использования в конкретной зоне отсутствует интересующий, в частности, для индивидуального жилищного строительства, сменить его вряд ли получится. Кроме того, строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с разрешенным использованием даже для строительства многоквартирных жилых домов будет незаконно.
«Письмо Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 28 августа 2012 г. N 12-2386.
Согласно п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (представляется в трех экземплярах: два — подлинных и один — копия).
Согласно абз. «в» пп. 1 п. 1 ст. 19 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее — Правила землепользования и застройки), утвержденных решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 N 462, зона с кодовым обозначением на карте градостроительного зонирования Владивостокского городского округа Ж-3 является зоной застройки многоэтажными жилыми домами.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Правил землепользования и застройки указанная зона предназначена для застройки жилыми домами высотой свыше пяти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны.
Таким образом, строительство в данной зоне индивидуального жилого дома, в том числе трехэтажного, не соответствует предназначению жилой зоны. Более того, следует заметить, что ст. 25 Правил землепользования и застройки такой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, как ведение дачного хозяйства, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами не предусмотрен».
4. Определены ли границы земельного участка. Это легко увидеть по кадастровому паспорту. В случае если собственник земельного участка при постановке его на кадастровый учет не установил границы, могут возникнуть разногласия с соседями, которые уверены, что вы своим новым забором залезли на их территорию, либо, наоборот, они уже отгородили себе часть вашего земельного участка. В дальнейшем решать вопрос, кому из вас принадлежит часть спорного участка, придется через суд.
5. Также следует обратить внимание на наличие/отдаленность коммуникаций. Зачастую подключение будущего жилого дома к системам коммуникаций может обойтись в разы дороже покупки самого земельного участка.
6. Следует обратить внимание на размер земельного участка. Если планируется построить дом на большую семью, то покупать земельный участок площадью 600 кв. м в надежде, что получится выкупить или взять в аренду у государства свободный смежный участок и за счет его увеличить площадь своих владений, очень рискованно. Во-первых, нужно учитывать, что в каждом населенном пункте действуют свои правила о предельных размерах земельного участка, предоставляемого для индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, судебная практика в большинстве своем сводится к тому, что законодательством не предусмотрено предоставление дополнительного земельного участка. Таким образом, по мнению законодателя, если вы приобрели земельный участок в 600 кв. м, а максимум можно получить 2 тыс. кв. м, дополнительно 1400 кв. м вы не сможете получить путем направления заявления в уполномоченный орган исполнительной власти.
Отметим интересный момент: если уже построен индивидуальный жилой дом, он оборудован двумя самостоятельными выходами, а в свидетельстве на право собственности прописано: «часть жилого дома», будет действовать следующее правило. Допустим, в вашем населенном пункте максимальный размер предоставления земельного участка составляет 2 тыс. кв. м. Логично было бы предположить, что эти 2 тыс. кв. м положены для обслуживания каждой «части жилого дома». Однако, в соответствии с судебной практикой, 2 тыс. кв. м будут разделены между одной и второй частью жилого дома, т.е. фактически на часть жилого дома приходится 1 тыс. кв. м, несмотря на то что каждая часть жилого дома выступает как самостоятельный объект.
Что касается предоставления земельного участка непосредственно путем обращения в орган исполнительной власти, осуществляющий в пределах своих полномочий предоставление земельных участков, здесь необходимо соблюсти целый ритуал, который может занять от 5 месяцев до бесконечности. Срок, процедура и возможность предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство зависят от многих факторов.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что к приобретению земельного участка, независимо от того, на вторичном рынке или путем подачи заявления в уполномоченный орган исполнительной власти, следует относиться крайне серьезно.
Если у вас возникли судебные споры в сфере ИЖС, обращайтесь к нам, и мы поможем вам разобраться в законодательстве, регулирующем данную отрасль, отстоять ваши законные интересы.
Звоните!