Нарушение действующего законодательства в сфере строительства, а также строительных норм и правил собственниками земельных участков с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство приводит к судебным тяжбам. Как показывает судебная практика, нарушение указанных норм может повлечь решение о переносе строительного здания или хозяйственных построек.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 6, 11.1, 70 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами; право владения, пользования и распоряжения собственника земельного участка определяется границами этого участка.
Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Таким образом, из указанных норм следует, что при возведении жилых зданий, строений и сооружений необходимо соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Законодатель не перечисляет, какие именно иные правила и нормативы, в связи с чем не всегда понятно, чем же все-таки следует руководствоваться при возведении зданий, строений и сооружений на собственном земельном участке.
В соответствии с п. 7.1 СНиП 2.07.01-89 и п. 5.3.4 СП 30-102-99 «в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояние от границы участка должно быть не менее метра; до стены жилого дома — 3 м».
В силу статьи 2 ГрК РФ строительство должно осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.
В соответствии с пунктом 8 статьи 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются в том числе территориальные зоны, градостроительные регламенты.
Соответственно, принятые органом местного самоуправления правила землепользования и застройки должны соблюдаться при осуществлении строительства здания, строения и сооружения на территории соответствующего муниципального образования или правила землепользования и застройки городского округа.
Примеры:
Истец обратилась в суд с просьбой обязать ответчика перенести стену незавершенного строительством жилого дома (литер Б) на расстояние не менее одного метра от границы, смежной с принадлежащим ей земельным участком, запретив ответчику строительство жилого дома до выполнения работ по переносу стены дома на вышеуказанное расстояние от границы земельного участка.
Суд при рассмотрении спора дал надлежащую оценку: обязать ответчика перенести стену не завершенного строительством двухэтажного жилого дома (литер Б), расположенного на земельном участке по, на расстояние не менее одного метра от границы смежного земельного участка, расположенного по, принадлежащего на праве собственности истице, так как ответчиком при строительстве жилого дома допущены нарушения землеустроительных, градостроительных, противопожарных нормативных требований, а также правил землепользования и застройки, применительно к части территории поселения — город, утвержденных решением Совета, которые нарушают права истицы, являющейся собственником смежного земельного участка, а также могут повлечь причинение ей вреда (решение Кореновского районного суда (Краснодарский край) от 29 октября 2014 г. N 2-944/20142-944/2014~М-811/2014 М-811/2014).
В соответствии с п. 7.1 СНиП 2.07.01-89 и п. 5.3.4 СП 30-102-99 «в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояние до хозяйственных построек (сарай, гараж) — не менее 1 м».
Согласно требованиям Строительных норм и правил СП 4.13130.2009, СП 4.13130.2013, противопожарные разрывы между строениями, расположенными на земельных участках, должны составлять минимум шесть метров.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство — документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего застройщику право осуществлять строительство объекта. Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 данной статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Согласно п. 1 ч. 17 ГрК РФ, в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, выдача разрешения на строительство не требуется.
Также возведение гаража должно осуществляться в соответствии с требованиями СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» к расстояниям между хозяйственными постройками (сараями, гаражами), поскольку гараж на территории приусадебного земельного участка рассматривается не как здание, а как хозяйственная постройка, и СанПиН 2.2.1/2.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий».
На основании п. 15.1 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» противопожарные требования следует принимать в соответствии с главой 15 «Требования пожарной безопасности при градостроительной деятельности» раздела 2 «Требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации поселений и городских округов» Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ).
В соответствии со ст. 65 ФЗ от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» планировка и застройка территорий поселений и городских округов должны осуществляться в соответствии с генеральными планами поселений и городских округов с учетом требований пожарной безопасности, установленных настоящим Федеральным законом.
Пример.
Истец обратился с заявлением обязать ответчика осуществить снос самовольных построек — одноэтажного деревянного строения и двухэтажного гаража.
Суд при рассмотрении спора вынес надлежащее решение: на земельном участке расположен жилой дом, баня, гараж из шлакоблоков с мансардным этажом, хозяйственная постройка из бруса без фундамента, граница со смежным участком разделена забором, крыша гаража не выступает над участком.
Из заключения эксперта следует, что на земельном участке расположены вдоль смежной границы гараж с мансардным этажом, одноэтажная хозяйственная деревянная постройка. При возведении данных построек градостроительные нормы и правила относительно расстояний до межевых границ и бытовых разрывов нарушены не были. Минимальное фактическое расстояние между гаражом с мансардным этажом с межевой границей составляет 1,04 метра, что соответствует минимальным расстояниям (не менее 1 м) по СНиП 2.07.01-89, СП 42.13330.2011, СП 30-102-99 для гаражей. Минимальное фактическое расстояние между одноэтажной деревянной постройкой с межевой границей составляет 1,88 метра, что также соответствует минимальным расстояниям (не менее 1 м) по СНиП 2.07.01-89, СП 42.13330.2011, СП 30-102-99 для хозяйственных построек.
Также экспертом установлено, что противопожарное расстояние между гаражами соседних участков составляет не более двух метров, что не соответствует требованиям СП 4.131320.2009 и СП 4.13130.2013, а фактическое расстояние между постройками на участке — баней и одноэтажным деревянным строением — должно составлять не менее 15 метров, данное требование не выполняется. Противопожарные расстояния были нарушены со стороны участка вследствие размещения одноэтажного деревянного строения и гаража с мансардным этажом за пределами места допустимого размещения зданий, строений и сооружений.
Суд относится критически к выводам эксперта о размещении одноэтажного деревянного строения и гаража с мансардным этажом за пределами места размещения зданий, строений, сооружений на земельном участке, поскольку данный вывод опровергается материалами дела, в частности чертежом градостроительного плана участка с учетом изменений от ** декабря 2010 года N **, из которого видно, что строительство на участке гаража с мансардным этажом согласовано с главным архитектором, гараж построен в месте возможного размещения хозяйственных построек.
Таким образом, спорный гараж расположен на земельном участке ответчицы согласно плану застройки, изготовлен из шлакоблоков, нарушений требований противопожарных норм и правил при пользовании ответчиком гаражом и деревянной постройкой не установлено.
Вместе с тем требования Строительных норм и правил СП 4.13130.2009, СП 4.13130.2013, касающиеся противопожарных разрывов между строениями, расположенными на земельных участках сторон, нарушены. Так, согласно заключению эксперта, фактическое противопожарное расстояние между гаражами соседних участков, которое должно составлять минимум шесть метров, составляет не более двух метров.
Однако факт нарушения противопожарных норм и требований при возведении ответчицей гаража с мансардным этажом и деревянной постройки на принадлежащем ей земельном участке, а также факт нарушения площади застройки сам по себе не свидетельствует о наличии угрозы целостности и сохранности принадлежащего истцу имущества, жизни и здоровью граждан.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований о сносе самовольных построек — одноэтажной деревянной постройки и гаража с мансардным этажом (решение Березовского городского суда (Свердловская область) от 15.01.2015 N 2-1218/20142-1218/2014~М-1148/2014 М-1148/2014).
Таким образом, при возведении гаража и любого строения на собственном земельном участке с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство лучше руководствоваться генеральными планами поселений и городских округов, учитывающими требования пожарной безопасности.
При строительстве индивидуальных жилых домов и возведении хозяйственных построек лучше руководствоваться документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки муниципального образования или городского округа.
В случае изменений указанных документов в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Исходя из сложившейся судебной практики, при возведении строений, сооружений и хозяйственных построек лучше и безопаснее пользоваться именно правилами землепользования и застройки и генеральными планами, учитывающими требования пожарной безопасности. Для судов приоритет имеют именно указанные документы.
Звоните!